Rakennusurakka on vastaanotettu, takuuaika on päättynyt ja kaikki näyttää olevan kunnossa. Muutaman vuoden kuluttua rakennuksessa havaitaan kuitenkin vesivuoto, sisäilmaongelma tai muu virhe, jonka syy näyttää johtavan urakoitsijan suoritukseen. Voiko tilaaja vielä esittää vaatimuksia urakoitsijalle vai onko vastuu jo siirtynyt lopullisesti tilaajalle? 

Rakennusurakan virhevastuuseen ei ole yhtä yksinkertaista vastausta. Vastuu riippuu muun muassa siitä, mistä virhe johtuu, milloin se havaitaan, miten siitä on reklamoitu ja mitä osapuolet pystyvät jälkikäteen näyttämään. YSE 1998 -ehdot muodostavat vastuun arvioinnille systemaattisen kehyksen, jonka tunteminen on käytännössä välttämätöntä jokaisessa rakennushankkeessa.

Järjestämme aiheesta maksuttoman kolmiosaisen webinaarisarjan. Sarjan toinen osa Virhe rakennusurakassa - kuka vastaa, milloin ja miten pitkään?  järjestetään 26.8. klo 10.00–11.00. Ilmoittaudu mukaan täältä!

Urakoitsija vastaa omasta suorituksestaan – mutta ei kaikesta

Lähtökohta on selvä: urakoitsija vastaa siitä, että urakkasuoritus vastaa sopimusta. Vastuu kattaa urakoitsijan omien töiden lisäksi myös aliurakoitsijoiden suoritukset sekä urakoitsijan vastuulle kuuluvat materiaalit ja tavarantoimitukset.

Jos urakkasuorituksessa on virhe, urakoitsijan on lähtökohtaisesti korjattava virhe tai korvattava virheellinen suoritus uudella. Vastuu ei edellytä, että virhe olisi aiheutettu tahallisesti tai huolimattomuudesta. Olennaista on, vastaako suoritus sitä, mitä sopimuksessa on edellytetty.

Urakoitsijan vastuu ei kuitenkaan ole rajaton. Urakkaan kuuluvat vain ne työt ja velvoitteet, joita sovitun työntuloksen aikaansaaminen edellyttää ja jotka urakoitsija on voinut ottaa huomioon urakkahinnassa. Urakoitsija ei siis vastaa sellaisista vaatimuksista tai olosuhteista, jotka eivät kuulu hänen sopimusperusteiseen suoritusvelvollisuuteensa.

Milloin virhe on tilaajan vastuulla?

Tilaaja vastaa omista suunnitelmistaan, määräyksistään, lähtötiedoistaan sekä tilaajan hankkimista rakennustavaroista. Jos virhe johtuu tilaajan vastuulle kuuluvasta suunnitelmasta tai lähtötiedosta ja urakoitsija on toiminut näiden mukaisesti, virhevastuu kuuluu lähtökohtaisesti tilaajalle. Tilaajan on siksi syytä huolehtia siitä, että suunnitelmat, lähtötiedot ja ohjeet ovat riittävän täsmällisiä ja dokumentoituja.

Vastuu ei kuitenkaan aina jää yksin tilaajalle. Jos suunnitelman virhe on ollut niin ilmeinen, että ammattitaitoisen urakoitsijan olisi pitänyt havaita se, urakoitsijalla on velvollisuus huomauttaa asiasta tilaajalle. Käytännössä tämä tarkoittaa, että urakoitsijan ei kannata vaieta havaitsemistaan ristiriidoista, puutteista tai riskeistä tilaajan suunnitelmissa.

Huomautusvelvollisuus voi ratkaista vastuunjaon

YSE 1998 -ehtojen keskeisimpiä käytännön velvoitteita on urakoitsijan huomautusvelvollisuus. Sen merkitys korostuu erityisesti tilanteissa, joissa ongelma liittyy tilaajan suunnitelmiin, määräyksiin, rakennustavaroihin, työmaan olosuhteisiin tai urakan aikana ilmenneisiin epäselvyyksiin.

Huomautusvelvollisuus koskee seikkoja, jotka urakoitsija havaitsee tai jotka ammattitaitoisen ja huolellisen urakoitsijan olisi pitänyt havaita. Urakoitsija ei siis vastaa tilaajan suunnitelmien kaikista virheistä automaattisesti. Vastuu voi kuitenkin jakautua osapuolten kesken, jos suunnitelmissa tai tilaajan ohjeissa oleva virhe on ollut niin ilmeinen, että urakoitsijan olisi tullut huomata se ja ilmoittaa siitä tilaajalle.

Urakoitsijan on viipymättä ilmoitettava tilaajalle havaitsemastaan tai havaittavissa olleesta seikasta, joka voi vaarantaa työn asianmukaisen toteuttamisen, viivästyttää urakkaa tai aiheuttaa lisäkustannuksia. Jos urakoitsija katsoo olevansa oikeutettu lisäaikaan tai lisäkorvaukseen, vaatimus on esitettävä tilaajalle oikea-aikaisesti ja kirjallisesti.

Huomautusvelvollisuus ei ole muodollisuus. Se on urakoitsijan keino suojata oma asemansa ja samalla tilaajan mahdollisuus reagoida ongelmaan ennen kuin vahinko kasvaa. Vastuunjaon kannalta ratkaisevaa on usein juuri se, oliko virhe tai riski urakoitsijan havaittavissa ja reagoiko urakoitsija siihen ajoissa.

Myös tilaajan valvonnalla voi olla merkitystä. Tilaajan valvonta ei lähtökohtaisesti vähennä urakoitsijan vastuuta tämän omasta suorituksesta. Jos valvoja kuitenkin jättää huomauttamatta ilmeisestä ja vakavasta virheestä, tilaaja voi joutua vastaamaan siitä vahingon osasta, joka olisi voitu välttää asianmukaisella valvonnalla.

Vastaanottotarkastus on oikeuksien säilyttämisen kannalta kriittinen hetki

Vastaanottotarkastus on rakennusurakan oikeudellisesti keskeisimpiä vaiheita. Sen yhteydessä urakkasuoritus hyväksytään vastaanotetuksi, vahingonvaara siirtyy tilaajalle ja takuuaika alkaa kulua.

Vastaanottotarkastuksella on myös toinen, käytännössä erittäin tärkeä vaikutus: osapuolten on esitettävä toisiinsa kohdistuvat vaatimuksensa perusteiltaan yksilöityinä viimeistään vastaanottotarkastuksessa, ellei vaatimuksen peruste ilmene vasta myöhemmin. Muutoin oikeus vaatimuksen esittämiseen voidaan menettää.

Vaatimuksen tarkkaa euromäärää ei välttämättä tarvitse tietää vielä vastaanottotarkastuksessa. Olennaista on, että vaatimuksen peruste yksilöidään riittävän selvästi. Rahamääräiset vaatimukset on kuitenkin täsmennettävä viimeistään taloudellisessa loppuselvityksessä. Korkein oikeus vahvisti tämän ratkaisussaan KKO 2023:29. Tapauksessa tilaaja oli vaatinut virheellisten lattiapinnoitteiden korjaamista, mutta ei ollut esittänyt rahamääräistä korvausvaatimusta edes taloudellisessa loppuselvityksessä. Tilaaja menetti oikeutensa rahamääräiseen korvaukseen kokonaan.

Ratkaisu muistuttaa siitä, että reklamaatio ei yksin riitä kaikissa tilanteissa. Myös vaatimusten sisältö, ajoitus ja yksilöinti ratkaisevat.

Takuuaikana tilaajan asema on vahva

YSE 1998 -ehtojen mukainen takuuaika on lähtökohtaisesti kaksi vuotta vastaanottotarkastuksesta, ellei muuta ole sovittu. Takuuaikana tilaajan asema on vahva, koska todistustaakka on urakoitsijan kannalta ankara. Urakoitsijan on vapautuakseen vastuusta näytettävä, että virhe johtuu urakoitsijasta riippumattomasta syystä, kuten normaalista kulumisesta, virheellisestä käytöstä tai tilaajan huoltolaiminlyönnistä.

Vakavat virheet on korjattava viipymättä. Vähäisempien virheiden osalta osapuolet voivat sopia esimerkiksi arvonvähennyksestä tai siitä, että virheet korjataan kerralla takuuajan lopussa.

Tilaajan ei kuitenkaan kannata jäädä odottamaan takuutarkastusta. Virheistä on reklamoitava ilman aiheetonta viivytystä niiden havaitsemisen jälkeen. Lisäksi tilaajan on huolehdittava siitä, että takuutarkastus järjestetään YSE-ehtojen mukaisesti viimeistään ennen takuuajan päättymistä.

Takuuajan jälkeen vastuu supistuu – mutta ei aina pääty

Takuuajan päättyminen ei tarkoita, että urakoitsija vapautuisi kaikesta vastuusta. Vastuu kuitenkin supistuu olennaisesti.

YSE 1998 -ehtojen mukaan urakoitsija voi vastata virheestä vielä takuuajan jälkeenkin, jos kyse on esimerkiksi urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä. Lisäksi edellytetään, että virhe on ollut sellainen, ettei tilaaja ole kohtuuden mukaan voinut havaita sitä vastaanottotarkastuksessa tai takuuaikana.

Takuuajan jälkeinen vastuu on kuitenkin ajallisesti rajattu. YSE 1998 -ehtojen mukainen takuuajan jälkeinen vastuu päättyy lähtökohtaisesti kymmenen vuoden kuluttua rakennuskohteen vastaanottamisesta tai siitä, kun rakennuskohde on otettu käyttöön.

Tilaajan näyttötaakka on takuuajan jälkeen huomattavasti raskaampi kuin takuuaikana. Tilaajan on pystyttävä näyttämään sekä virheen olemassaolo, sen yhteys urakoitsijan vastuupiiriin, että se, että kyse on YSE-ehtojen tarkoittamasta takuuajan jälkeisestä vastuuperusteesta.

Mitä tilaajan ja urakoitsijan kannattaa muistaa?

Rakennusurakan virhevastuussa ratkaisevaa ei ole pelkästään se, onko virhe olemassa. Usein ratkaisevaa on, kuka virheen aiheutti, milloin virhe havaittiin, miten siitä reklamoitiin ja mitä osapuolet pystyvät näyttämään jälkikäteen.

Tilaajan kannattaa erityisesti:

• yksilöidä virheet ja vaatimukset vastaanottotarkastuksessa,

• esittää rahamääräiset vaatimukset viimeistään taloudellisessa loppuselvityksessä,

• reklamoida takuuaikana havaituista virheistä ilman aiheetonta viivytystä,

• huolehtia takuutarkastuksen järjestämisestä ajoissa, ja  

• dokumentoida piilevien virheiden havaitsemisajankohta ja vaikutukset.  

Urakoitsijan kannattaa puolestaan:

• huomauttaa tilaajan suunnitelmissa tai lähtötiedoissa havaitsemistaan puutteista kirjallisesti,

• esittää lisäaika- ja lisäkustannusvaatimukset oikea-aikaisesti,

• dokumentoida oma laadunvarmistuksensa huolellisesti,

• varmistaa, että aliurakoitsijoiden suoritukset täyttävät sopimuksen vaatimukset, ja

• muistaa, ettei takuuajan päättyminen välttämättä katkaise vastuuta vakavissa virhetilanteissa.

Lopuksi

YSE 1998 -ehtojen mukainen virhevastuu on monivaiheinen kokonaisuus, jossa vastuu voi muuttua urakan eri vaiheissa. Vastaanottotarkastus, takuuaika ja takuuajan jälkeinen vastuu muodostavat kukin oman oikeudellisen arviointikehyksensä.

KKO:n viimeaikainen oikeuskäytäntö muistuttaa, että rakennusurakassa dokumentointi, reklamaatiot ja laadunvarmistus eivät ole hallinnollisia muodollisuuksia. Ne voivat ratkaista sen, säilyykö oikeus vaatia korvausta tai joutuuko urakoitsija vastaamaan virheestä vielä vuosia takuuajan päättymisen jälkeen.

Koulutus

Tarjoamme koulutusta YSE 1998 -ehdoista. Näet esimerkkikoulutuksen sisällön täältä.

Asiantuntija 

Jos haluat keskustella YSE 1998 -ehdoista, urakkasopimuksista tai rakennusalan sopimusjuridiikasta, yhteyshenkilösi on Senior Counsel Anet Joutsen.